منابع و ماخذ پایان نامه تسهیلات اعطایی

رسمی‌تامین می‌شود یعنی مرتهن مطمئن است که وثیقه بدون تامین طلب او فک نخواهد شد.
آنچه که مسلم است ترهین ملک مشاعی از نظر ثبتی بلامانع است اما در صورت عدم انجام تعهد از طرف بدهکار عملیات اجرایی و فروش مورد رهن با مشکل مواجه خواهد شد چرا که احتمال دارد سایر شرکا مدعی مالکیت در قسمت مورد رهن بانک که قبلاً ارزیابی شده بشوند و در این صورت اقدامات اجرایی بانک به نتیجه نخواهد رسید.لذا به همین جهت بانک‌ها تمایلی به ترهین اموال مشاعی ندارند.

الف- املاک داخل شهری:
این نوع اموال به املاکی اطلاق می‌شود که در داخل شهر یا در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهر و شهرکها واقع می‌شوند (ماده 2 قانون اراضی شهری مصوب 1360) یا دارای سند ثبتی هستند و یا از طریق قولنامه (مبایعه نامه) عادی مورد شناسایی و معامله قرار می‌گیرند ممکن است دارای کاربری‌های مسکونی یا تجاری یا خدماتی و یا اداری بوده و یا دارای کاربریهای مختلط مانند تجاری مسکونی یا تجاری اداری و غیره باشند این نوع اموال به دلیل سهل البیع بودن مورد توجه بانک‌ها قرار گرفته به طوری که اکثر بانک‌ها این نوع املاک را به عنوان وثیقه قبول می‌نمایند و با توجه به نوع کاربری املاک، درصد ریسک پذیری نیز توسط بانک‌ها تعیین می‌شود و روش کار بانک‌ها در نحوه قبول این نوع وثائق متفاوت است مثلاً در ملک دارای کاربری مسکونی، بعضی بانک‌ها صددرصد ارزش ملک را به عنوان وثیقه قبول می‌نمایند اما بعضی دیگر نود درصد ارزش‌آن را، و چون اکثر شهرهای ایران دارای سابقه ثبتی هستند بانک‌ها به منظور جلوگیری از ورود خسارت به بانک از قبول املاک دارای اسناد قولنامه‌ای به عنوان وثیقه خودداری می‌کنند و از آنجا که تعدادی صاحبان یا متصرفین املاک با کاربری تجاری دارای امتیاز سرقفلی یا حق کسب و پیشه یا تجارت در مغازه و محل تجارت خود هستند معمولاً بانک‌ها ارزش سر قفلی یا حق کسب و پیشه یا تجارت این نوع املاک را به عنوان وثیقه قبول نمی‌نمایند چرا که این حقوق با سند عادی نیز قابل انتقال به غیر بوده و بانک‌ها نمی‌توانند نظارت و کنترل لازم را در این خصوص به عمل‌آورند بنابراین ناگزیر هستند علاوه بر اینکه ارزش این امتیازات را در زمان برآورد قیمت ملک معرفی شده از کل قیمت ملک کسر نمایند در قرار داد رهنی تنظیمی، حق انتقال عین یا منافع را نیز از مالک یا دارنده منافع سلب می‌کنند. و از عدم انتقال منافع به غیر از جمله حقوق سرقفلی و غیره اطمینان خاطر بدست می‌آورند.

ب- املاک روستایی
این املاک دو قسم هستند قسم اول املاک مسکونی روستایی هستند که معمولاً از طرف بنیاد مسکن شهرهای متبوعه، بنام این املاک سند ثبتی درخواست شده و اداره ثبت محل اسناد مالکیت ششدانگ بنام هر یک از مالکین املاک صادر کرده و نظارت بر این نوع املاک با بنیاد مسکن شهرستان مربوطه است. قسم دوم زمینهای زراعی که دارای نسق زراعی مشاعی در محدوده روستای مربوطه بوده و نظارت بر این نوع املاک با توجه به نوع کاربری مربوط (زراعی بودن) با امور اراضی وزارت جهاد کشاورزی است که هر دو قسم از املاک مورد نظر از نظر مقررات قانونی و با توجه به عین بودن، قابلیت ترهین را دارند اما از آنجا که علاوه بر قابل ترهین بودن وثائق ملکی، سهل البیع بودن آن نیز از نظر عرف بانکداری ملاک عمل می‌باشد و املاک مذکور بنابر دلایلی سهل البیع نبوده و در این صورت از نظر اجتماعی و اقتصادی برای بانک‌ها مقرون به صرفه نمی‌باشد لذا ترهین این نوع وثائق به عنوان تضمین تسهیلات توصیه نمی‌شود.

ج- محلهای اجرای طرحهای سرمایه گذاری

کاربری این نوع وثائق بر حسب نوع فعالیت آنها متفاوت است اصولاً کاربری محل اجرای طرحهای تولیدی- صنعتی، صنعتی است و کاربری محل اجرای طرحهای تولیدی محصولات کشاورزی و پرورش دام و طیور، کشاورزی می‌باشد علاوه بر این موارد، این نوع محلها که بخشی از وثائق بانک‌ها را تشکیل می‌دهند معمولاً دارای سابقه ثبتی هستند و به شرح زیر وجود دارند:
املاک صنعتی دارای سند مالکیت ممکن است در داخل شهرکهای صنعتی یا خارج از آن بوده و دارای سند ششدانگ یا مشاع باشند و همچنین ممکن است مالکیت این املاک به نام صاحب طرح اعم از شخص حقیقی یا حقوقی باشد یا ممکن است متعلق به غیر باشد در هر حال در رابطه با هر یک از شقوق مختلف، تصمیمات مختلف از جانب بانک اتخاذ خواهد شد.
در رابطه با املاک واقع در شهرکهای صنعتی، معمولاً این نوع املاک دارای سابقه ثبتی بوده ولی فاقد سند مالکیت ششدانگ هستند و چنانچه بانک بخواهد این نوع املاک را ترهین نماید مالک سند ششدانگ شهرک صنعتی (دولت) سهمی‌از کل سهام ششدانگ ملک شهرک را بصورت مشاعی در رهن بانک قرار می‌دهد و موضوع جانشینی بانک در محل طرح، در قرار داد رهنی پیش بینی می‌گردد تا چنانچه بدهکار به تعهدات قراردادی خود عمل ننماید مالک شهرک، بانک را جانشین بدهکارفرض نموده، ضمن خودداری از انتقال مالکیت محل بنام مجری طرح، پلاک موصوف را بنام بانک منتقل خواهدنمود و شرط می‌شود در این رابطه نیازی به اقدامات قانونی و مراجعه به محاکم قضایی یا اجرای ثبت نباشد اما در عمل، چنین اتفاقی نمی‌افتد و چون ضمانت اجرای عدم انجام تعهد توسل به اقدامات قانونی است ناگزیر بانک‌ها اجرائیه صادر می‌نمایند.
اما املاکی که خارج از شهرکتهای صنعتی هستند اگر دارای سند مالکیت ششدانگ باشند در این صورت بانک‌ها آن را به عنوان وثیقه قبول می‌نماید ولی اگر دارای سند ششدانگ نباشند در این صورت مورد قبول بانک‌ها نخواهد بود چرا که وصول مطالبات بانک با اتکا به طرحهای فاقد سند ششدانگ به علت احتمال وجود مالکین معارض بسیار مشکل بوده و بانک‌ها صلاح در این می‌بینند که این نوع وثائق را قبول ننمایند.
موافقتنامه مورخ 28/7/71 فی ما بین کمیسیون حقوقی بانک‌ها و نمایندگان شرکت شهرکهای صنعتی ایران ملاک ترهین زمینهای شهرکهای صنعتی است که عنوان می‌دارد:

اراضی که دارای سند مالکیت است و برای قطعات واگذاری به متقاضیان هم طبق صورتمجلس تفکیکی سند جداگانه‌ای صادر شده است نظیر شهرکهای صنعتی سمنان، همدان و… طبق قرار داد واگذاری پس از مرحله بهره برداری سند انتقال بنام متقاضی تنظیم خواهد شد شهرک صنعتی راساً اراضی موضوع قرار داد واگذاری را بابت تسهیلات دریافتی متقاضی نزد بانک به وثیقه می‌گذارد.
اراضی که دارای سند مالکیت مادر باشند و بر اساس طرح کاربری برای آن صورتمجلس تفکیکی صادر نشده باشد شهرک صنعتی قطعه واگذاری را بصورت مشاعی بر اساس طرح کاربری بابت تسهیلات بانکی به وثیقه بانک پرداخت کننده تسهیلات خواهد سپرد.
اراضی که طبق ماده 32 آئین نامه اجرایی لایحه قانونی نحوه واگذاری و احیاء اراضی به شهرک واگذار شده یا می‌شود و فاقد سند مادر یا سابقه ثبتی باشد نمایندگان بانک‌ها و شرکت شهرکهای صنعتی موضوع را بررسی و با تدوین موافقتنامه سه جانبه‌ای بین بانک و مشتری و شهرک موضوع را حل و فصل نموده تا مبانی جواز تصرف بانک برای اعطای تسهیلات فراهم گردد.
در این صورت بانک‌ها با اخذ وثیقه خارج از طرح تسهیلات مالی لازم را در اختیار متقاضیان خواهند گذاشت.
بر اساس مصوبه 31466 مورخ 3/5/69 هئیت وزیران بنا به پیشنهاد وزارت صنایع و بانک مرکزی جمهوری اسلامی‌ایران و با استناد ماده 27 قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 1362 مقرر شده: عبارت زیر به عنوان تبصره2 به ماده 6 آئین نامه تسهیلات اعطایی بانک‌ها موضوع تصویب نامه شماره 88620 مورخ 28/12/62 الحاق گردد:
تبصره 2: کلیه بانک‌ها موظفند قرار دادهای مربوط به تخصیص زمین توسط شرکت شهرکهای صنعتی ایران و شرکت‌های تابعه آن را هم ردیف اسناد رسمی‌پذیرفته و تسهیلات اعتباری و حقوقی مربوط به اسناد رسمی‌را در خصوص قراردادهای یاد شده اعمال نمایند.
ضمن ترهین زمین محل اجرای طرح در قرار داد مشارکت مدنی بانک‌ها، مستحدثات و اموال و دارائیهای ناشی از اجرای طرح نیز در توثیق بانک قرار می‌گیرد.
درخصوص املاک واگذاری منابع طبیعی و جهاد کشاورزی باید گفت املاک متعلق به این سازمان‌ها به متقاضی طرح واگذار نمی‌شود بلکه در قالب عقد اجاره، ملک مورد نظر به منظور اجرای طرح بر روی آن، به متقاضی اجاره داده می‌شود تا در صورت اتمام طرح و بهره برداری سند بنام مجری طرح صادر شود در این نوع طرحها نیز شرط جانشینی بانک‌ها در محل طرح پیش بینی می‌شود و مشمول شرایط مربوط به شرکهای صنعتی می‌گردد. و اگر قرار باشد محل اجرای طرح در رهن بانک قرار گیرد نماینده منابع طبیعی یا جهاد کشاورزی به حسب نوع کاربری ملک، باید در دفتر اسناد رسمی‌حاضر و به عنوان راهن قرار داد رهنی را امضاء نماید. اما از آنجا که قسمت عمده اراضی مربوط به منابع طبیعی جزء اراضی ملی محسوب می‌شود و این نوع اراضی دارای محدودیتهای قانونی در رابطه با نقل و انتقال هستند لذا به موجب ماده 773ق.م به دلیل عدم قابلیت نقل و انتقال قابل ترهین نیستند و دفاتر اسناد باید از تنظیم سند رسمی‌برای اینگونه املاک خودداری کنند.
مواد 31 و 32 آئین نامه اجرایی لایحه قانون اصلاح قانون واگذاری و احیای اراضی در حکومت جمهوری اسلامی‌ایران مصوب 26/1/1359 مقرر می‌دارند:
ماده 31: به منظور کمک و توسعه و ایجاد مؤسسات دامداری و پرورش طیور و آبزیان واحدهای وابسته به آنها وزارت کشاورزی و عمران روستایی مجاز است طرحهای اشخاص حقیقی و حقوقی ایرانی را مورد بررسی قرار دهد و در صورت تصویب راساً نسبت به واگذاری اراضی متناسب با طرح مصوب از اراضی ملی شده و سایر زمینهای دولتی از طریق اجاره اقدام نماید و موقعیت و مساحت و اجاره بها و سایر شرایط مربوط به هر مورد بوسیله کارشناسان منتخب وزارت مذکور و متناسب با طرح مصوب تعیین خواهد شد وزارت کشاورزی و عمران روستایی بر اجرای طرحهای مذکور نظارت خواهد داشت و اجاره بهای وصولی را پس از کسر هزینه‌های کارشناسی به خزانه دولت واریز خواهد کرد.
ماده 32: اراضی مورد احتیاج وزارتخانه‌ها و ساختمانها و شرکت‌های دولتی و مؤسسات خیریه و عام المنفعه و همچنین اراضی مورد نیاز برای مصارف غیر کشاورزی بر اساس طرحهای مصوب و ساختمانهای مربوط به وسیله وزارت کشاورزی و عمران روستایی بررسی و زمینهای ملی شده و دولتی اختصاصی و با شرایط متناسب با طرح راسا توسط وزارت مذکور واگذار خواهد شد.
در سال 1368 دو تبصره به ماده 32 الحاق گردیده است:
تبصره 1- از تاریخ تصویب این قانون عرصه و اعیانی کارگاههای صنعتی و تولیدی که به بهره برداری رسیده و پروانه بهره برداری آن از طرف وزارتخانه‌ها صادر شده در صورت تمایل صاحب کارگاه زمین واگذار شده بصورت اجاره‌ای به طور قطعی با قیمت روز واگذار می‌شود.
تبصره 2- این تبصره مربوط به درآمد وصولی از فروش زمینهاست. لازم به ذکر است که طبق قانون استفساریه در خصوص قانون تفکیک وظایف وزارتخانه‌های کشاورزی و جهاد سازندگی مصوب سال 1369 نظر مجلس شورای اسلامی‌طی ماده مصوب سال 1372 چنین اعلام شده است. ماده واحده: از آنجائیکه مسئولیت واگذاری اراضی دولتی و ملی مذکور در مواد 31 و 32‌آئین نامه اجرائی لایحه قانونی اصلاحی قانون واگذاری و احیاء اراضی موات مصوب 31/2/1359 شورای انقلاب اسلامی‌به عهده وزارت کشاورزی بوده است نه هیات‌های هفت نفره، بر طبق ماده واحده قانون تفکیک وظایف وزارتخانه‌های جهاد وکشاورزی این مسئولیت به وزارت جهاد منتقل شده است.
همچنین ماده واحده قانون عدم الزام سپردن وثیقه ملکی به بانک‌ها و… به منظور تسهیل امر سرمایه گذاری و ایجاد اشتغال بیشتر در طرحهای تولیدی و صادراتی مصوب 28/3/1380 چنین مقرر